三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

   明年房市會反轉嗎? 政大地政學系博士、基泰建設總經理馮先勉說，有兩個情況會讓房市出現反轉，一是利率急升，一是通膨壓力消失，不過他相信兩三年內看不到這兩種情況。

政府打房只是短期壓抑

   他說，儘管政策打房不斷，但資金持續湧入不動產是必然趨勢，政府打房只是短期壓抑，無法反轉房地產的多頭形勢。

   馮先勉近日出席基泰內湖個案公開酒會，他分析國內房市走勢表示，房地產要熱絡，利率低和通膨壓力大是兩大關鍵因素，台灣房地產現在所面臨的形勢是通膨壓力從來沒有如此高過，而利率又從來沒有如此低過，情況可說百年一見。

   他分析，以往因為主導世界經濟的美國沒有那麼大的風險，世界經濟會自動進行調節，但是這次美國問題太嚴重了，迄今金融風暴並沒有真正結束，很多學者對二次衰退仍憂心忡忡，因此至今兩項拉升房地產的關鍵因素都持續存在。

   馮先勉說，所有的人都知道這次全球金融風暴來自美國房地產價格的崩盤，美國聯準會主席柏南克更是清楚，美國房地產價格一日不起來，它的「房地美」、「房利美」就趴那裡，它的呆帳大洞就補不起來，金融危機就不能真正解除。

   但一時三刻要讓房地產起來，談何容易，因此柏南克短期就是印鈔票，先把金融的洞給堵住，不要愈來愈大。銀行虧一千億就給一千億，虧兩千億就給兩千億，讓銀行的流動性沒有風險，再慢慢等待美國房價上來。

  「這種模式，台灣其實也有經驗，」馮先勉說，台灣在2000 年亞洲金融風暴時，就是透過RTC重建基金來補洞，前後丟了好幾千億來解決銀行呆帳，然後扛了一堆不良債權，當時看起來很嚴重，可是後來房價起來，所有的問題都解決了。

   柏南克正在走台灣當年曾走過的路，而這樣的策略，逼得他不能把利率提高。美國政府不能自己印鈔票的，它必須透過發行債券去換鈔票，但發行債券就得付出利息代價，柏南克如果提高利率，將使美國國債雪上加霜，問題更大。

熱錢竄流 房地產成停泊港

   柏南克最近一再說過，問題沒解決之前，美國要脫離零利率的機會是非常渺小的。如果美國不升息，沒有一個國家敢貿然大幅升息，因為風險實在太高了。大家都知道中央銀行總裁一直很想升息，但一直沒有大動作，原因就在此。

   美國不斷印鈔票導致的另一個後果是全球性的通貨膨脹。國際商品都是以美元計價，美國大量供給貨幣，資金洪水所到之處，商品價格水漲船高，根本無人能擋。馮說，在市場資金沒有回收之前，通膨壓力幾乎看不到降下來的可能性。

   馮先勉表示，明年國際依然是熱錢竄流，而保值性強的房地產，毫無疑問仍是資金相準的主要停泊港。政府現在一直想透過財稅手段築堤阻擋，短期或有效果，但基本面如此，想要扭轉並不容易，房市長期仍是正面樂觀。

資料來源:聯合晚報

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