三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

撰文 / 李建興　

   薪水永遠趕不上一年高過一年的房價，讓許多受薪階級束手無策。急著想買第一間房子卻無力下手的首購族，是該眼不見為淨，瀟灑離場？還是該奮力一搏，以免錯失良機致終身遺憾？專家提供四大步驟，教你聰明晉升有殼階級。

   勢單力薄的首購族，在面對「買房」這一生最大的消費行為時，往往猶豫不決，尤其房價不斷攀高，買了，怕一旦崩盤將血本無歸；不買，眼看著節節高漲的房價，又懊惱不已。到底該率性進場或是持續等待？民視「豪宅旗艦王」主持人夏慧麟的買屋經驗，值得參考。

   在節目上帶人看遍各地豪宅的夏慧麟，現實生活中也是位名副其實的小富婆。三十出頭的她，二十六歲那年就在台北買下人生第一間房子，如今隨著房價水漲船高，身價近千萬元。很多人以為，這麼年輕就能在台北置產，必定擁有令人稱羨的家世，但出生高雄縣岡山鎮眷村家庭的夏慧麟，不僅不是富家女，從小到大，一路半工半讀，舉凡餐廳、家教、飯店服務生都有她打工的足跡，甚至連房子都是憑一己之力掙得的，不過也藉由這個重要決定，扭轉了一生。

   夏慧麟從小就很嚮往台北都會生活，小時候的願望甚至是「成為台北人」。因此剛出社會，她就立下在台北置產的目標，並努力存錢、看房子。二十六歲那年，夏慧麟原本只是陪著即將結婚的同事找房子，在仲介帶看下，幾乎走遍北市各精華區，但自認經驗老到的同事，對買房條件十分嚴苛，只看三至四房的大坪數產品，又限定只要市區精華地段，偏偏又認為當時房價太高，因此即使看了一年的房子仍無法下手，但卻又不肯放寬條件，這位同事始終相信：「房價總有一天會跌到設定目標！」

   而原本陪看的夏慧麟卻由「公親」變成了「事主」，當時也有意置產的她，自知能力有限，儘管對購屋也有所堅持，但務實許多。她認為房子保值，是初入社會的新鮮人用來儲蓄的良方，「要買就趁早」。但買房是人生最大筆也最重要的理財行為，第一次購屋時就要把人生財務規畫清楚，因此夏慧麟把前幾年跟會存得的積蓄拿來當自備款，並利用前三年還息不還本的寬限期，可以先省下一筆錢，以防不時之需，於是算算，最適合自己的是總價五百萬元左右的房子。

   但夏慧麟也知道，五百萬元想在台北買到又大又新、地段又好的房子根本不可能，因此單身的她只要求自己夠住、大小不拘、新舊無妨、能滿足基本生活機能方便即可。對於區域，也捨棄精華地段，只希望能找到未來捷運會通過的潛力區，能抗跌甚至增值，以作為未來換屋的本錢。

   由於夏慧麟目標明確、條件合宜，房子看沒多久，很快地就在台北市松山路和信義路口找到一間屋齡五年、近二十坪，總價約五百多萬元的小套房。短短四、五年來，晉升為有殼階級的她，隨著收入漸增，不但房貸應付自如，而且隨著捷運信義線動工，以目前市價來看，房價幾乎漲了上百萬元，反觀當年一同看屋的同事，眼看著飆漲的房價，只能望屋興嘆，至今仍是「無殼蝸牛」。

步驟１：用「腦」評估自身能力／看清市況，調整買屋觀念

  「機會永遠留給有準備的人！」太平洋資產管理公司總經理張欣民十分同意夏慧麟的作法。他認為，當下首購族的尷尬，就是房價越等越高，又深怕自己是承接高房價的最後一隻白老鼠。儘管如此，偏偏有人可以買到價格合理的好房，差別是，這些贏家總能「知己知彼」！張欣民詼諧地理出「五官看房術」，也就是依循先用「腦」評估好市況以及自己的能力、需求，再放慢「腳」步，積極看房，然後用「眼」找好標的，再大「口」議價，並聰明動「手」操作等幾個重要步驟，就能無往不利。

  「你不必懂房子，你只要懂自己就好了！」每每一提起當年的際遇，夏慧麟總是這樣勸第一次買房的消費者，她認為，首購族買不到房子，往往不在於房價多高，而是不夠了解自己，卻又守著一些不必要的堅持、作繭自縛，特別是在「需求」、「能力」和「地域」三方呈現拉鋸。

   在需求方面，夏慧麟不贊同一般自住客認為「買房要居住數十年，甚至終身」的想法。她認為現代人生活和工作變動性大，首購時就要有換屋的打算，只要適合當下所需，用不著預留過大空間給下一代，徒增自己的負擔。反而應該要買能力範圍內，又能保值、增值，以作為下次換屋時本錢的好房子才是。

   另外，許多首購族往往堅持買在自己熟悉或離工作地點近的區域。富御不動產投資顧問公司董事長沈宇庭認為，強烈的「地域觀」會讓房子的選擇變少，其實台灣的都市複製率很高，即使新興區域，生活機能也十分齊備，只要拋棄區域限制，「化點為線」，沿著高速公路或捷運線等交通動線，並實地測量通勤時間和成本，往房價較低的外圍區尋找，就能以「時間換取金錢」，覓得適合自己的好房子。

步驟２：動「手」操作債信／積極理財，盡力爭取低利

   而除了聰明殺價之外，壓低貸款利率亦是首購族不可忽略的功課。單身一族的龔牡丹就很懂得善用財務操作爭取到低利率。身為老師並擔負家計的她，其實早在幾年前就有意和弟弟合買房子，安頓家人，但這幾年看房之餘，也回頭檢視自己的財務。

   龔牡丹發現，身為老師的自己授信評等比弟弟更高，於是她選定某銀行作為未來目標貸款行庫，先在該銀行開戶，將這幾年準備的頭期款存入，與銀行博感情，同時剪掉手上的現金卡、結掉所有的信用卡循環利息，培養債信。經過這一陣子積極運籌下，龔牡丹不但尋得價廉物美的好房子，又因獲得銀行極高的評比，順利取得高額低利的房貸。

步驟３：用「眼」鎖定好標的／勤快看屋，主攻低價潛力區

  「利率要知道做調整、方案要懂得做搭配！」福懋建設總經理涂耀斌一針見血地指出首購族應有的觀念。他認為能善用政府推出的「降息、低利」等方案，無論是新進的買家或原有的房貸戶，都可為荷包省下不少錢。例如每年辦理的青年安心成家住宅補貼與租屋補貼方案，三年內要投入約八十八億元，讓民眾能輕鬆購屋。另外，首購族可向銀行爭取的包括降低利息、貸款手續費，延長寬限期、還款年限，來紓解剛購屋時的壓力。

   值得一提的是，許多自住客認為，買房是要自住，不用注意投資和增值的問題，房市投資達人、藝人秦偉駁斥這項觀念，「買房子時，要想到賣房子時；首購時，要想到換屋時」。他認為，首購族買房往往耗盡身家，因此，除了保本最好還能增值生財，倘若未來生涯變動，需要換個較大的房子，也好脫手，甚至能有閒置資金可以換屋。所以，「寧買好地段的小房子，勿買爛地段的大房子。」他強力主張，挑房應主攻低價潛力區，如捷運完工前的郊區或都市計畫即將執行的區域，如此才能「用潛質換取保值」。

  而事實上，就算是高價地段也有平價的好屋，就等著買家主動挖掘，因此買屋前的跑場、評估，就顯得更為重要。政大地政系教授張金鶚就建議首購族不妨「先租後買」，亦即先鎖定目標區，在區內先租個房子，就近體驗附近景氣、人潮、建設的變化，也方便蒐集目標建案資訊。

步驟４：動「口」大膽議價／貨比三家，聰明運用議價技巧

  「只要抓到賣方弱點，現在正是撿便宜的好時機！」張清漢對於自己另類的「殺」功，十分得意，他並指出就算是新屋案場，也有議價技巧，他並分享了「三多策略」，第一，選房選爆量區，利用建商彼此競價壓力，大膽砍價，以多殺多；其次，已有舊房的換屋族或投資客，建議可找老建商個案購買，利用老交情制價；最後，若有親友也正值買屋期，可考慮統購，或加買保值性較高的車位，以量制價。

   危機就是轉機，在這個薪水追不上房價、「居不易」的時代，首購族更不應躲在角落，反而應充分掌握「知」的權利，反正「看厝免錢」，聰明的你，何樂而不為？


放寬條件，你就能覓得好房
破解首購族錯誤的迷思

迷思1： 房子要住一輩子，得符合一生的使用狀況。
永勝不動產執行長徐銘達答：現代人生活和工作變動性大，房子應該是工具而不是人生的目的，只要適合當下所需，用不著預留過大空間給下一代，徒增自己的負擔，在不同的人生階段換屋，由小而大，反而是聰明的。

迷思2： 台北的房價動輒百萬元，一輩子也買不起。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火+宣)答：許多人看房價都「以偏概全」，媒體與建商為了新聞效果，不斷地強調區域最高房價，讓消費者誤以為是平均行情；但事實上，高價地段也有平價的好屋，就等著買家主動挖掘。

迷思3： 我只看自己熟的區域，其他的會住不慣。
富御不動產投顧董事長沈宇庭答：過分的「地域堅持」會讓房子的選擇變少，其實台灣的區域間生活機能差距很小，習慣不是問題。反而得考量在郊區買房，通勤時間、精神成本和省下來的房價是否划得來。

迷思4： 自住和投資是兩回事，不賣，就不用管增不增值。
房市投資達人秦偉答：買房絕對是理財行為，人生的資產往往繫於有沒有買對房子，特別是現代人居住地點變動性大，換屋已無可避免，因此房子跌價的後果，往往在換屋或應急變現時被活生生凸顯出來。

資料來源: 撰文 / 李建興　

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