三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

高房價亂象喊了幾年，政府打房也打了好幾個月，房價仍然漲、漲、漲，到底現在買房子是搭上追高的末班車？還是真的愈不買、漲愈高？台灣房價又要到何時才會回歸到正常水平？

二○一○年年終，央行總裁彭淮南再度宣布升息半碼（○．一二五％），若以一般貸款五百萬元的購屋族來看，每月約增加利息二百五十元，仍在容許範圍之內，房地產業者及銀行業者認為，依照目前的升息態勢，對房價應仍無實質的影響，另外，彭淮南同時也要求，將第二棟房貸管制範圍擴及新北市的淡水、林口、三峽等區域，雖被外界解讀為試圖平抑部分地區房價，但有學者仍認為，打房作用不大。

陶冬：打房擋不住熱錢

已經起漲了七年的台灣房市，有人認為它會在二○一一年續強，也有人默願它回檔修正，到底二○一一年房市會大展鴻圖，還是獲利回吐？本刊邀請包括北中南建商、代銷、房仲、商辦、學界共十五位房地產界重量級人士，從兩岸局勢、總體經濟與市場走向，整理出年度房市十大預言。

然而，從十大預言的結果來看，最令無殼蝸牛族失望的，恐怕還是業界普遍看好未來一年房價仍無回跌疑慮，縱使學者提出泡沫化會在下半年出現的警訊，但顯然二○一一年的種種利多誘因，強過利空條件，讓房價仍然看漲，就像一個愈吹愈大的泡泡，在吹破之前，它的確璀璨而美麗。

有十三位專家都認為，二○一一年的重點區域房價仍有一○％的漲價空間，主要原因在於熱錢不斷湧入、兩岸持續熱絡，且長期的低利環境使然。瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬便直言，「美國持續量化寬鬆的貨幣政策，勢必造成台灣的房價看漲。」

他認為，央行的新台幣政策，絕對是緊盯美元，除非央行放手讓新台幣繼續升值，甚至超過二十五元，否則美國的流動性資金，就等於是台灣的流動性資金，他甚至直言說，「未來五年，台灣利率都將維持在低檔，政府的打房政策，宛如拿鐵鍬、鏟子來對付大洪水，起不了作用。」

ECFA帶動店熱商辦燒

擁有地政博士學位的基泰建設總經理馮先勉就說，「通膨壓力上升、利率維持低檔，房價具備了難以抑制的條件，除非利率急升至五％，否則未來兩年內，很難看到房價下修。」

另一方面，資金潮不僅鞏固了住宅產品的高房價，更帶動冷了好久的商用不動產市場。在二○一○年下半年起開始廣受矚目的商用不動產，二○一一年更將大放異彩，而且會是下一個專業投資客著力的主標的。高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍，以香港經驗為例，認為依據香港與中國所簽定的「更緊密經貿關係安排」（CEPA）後市，可看到該地於二○○四年至二○○七年間，平均每年經濟成長率達六％，帶動超過三萬個工作機會，加上恆生指數從八○○○多點漲至三○○○○多點，創造出商辦市場絕佳的投資環境。

依據香港當時房地產市場住宅價格平均上漲一○六％、辦公室價格上漲二六四％的趨勢，劉學龍預計，台灣在二○一一年ECFA正式上路後，商用不動產市場在下半年會看到買賣及租賃行情的雙上揚，形成「店熱、商用燒、廠房加溫」的基本格局。

當然，學者們對於房市泡沫的憂慮也愈形加劇，淡江產經系副教授莊孟翰和政大地政系教授張金鶚均認為，美國實施二次量化寬鬆政策（QE2）、新台幣升值及對ECFA期待等因素，讓房價泡沫愈來愈大，惟恐在二○一一年第三季可看到泡沫破裂的景象。而房地產業者也表示，若房貸利率升到三至四％，或是新台幣匯率升值到二十八元兌一美元時，恐將出現大幅度修正及反轉。

到底二○一一年房市是全面看漲，還是區域看好？看好的又會是哪些標的？還有甚麼區域可以進場？高房價泡沫真的會爆裂嗎？(更多精彩內容，請看非凡新聞周刊247期)

資料來源:非凡新聞周刊247期

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