三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

Money錢／【撰文：劉育菁】

台幣升值見2字頭、市中心房價漲了近1倍、今年台股有機會衝萬點大關，怎麼，1987年台灣股、房大漲的情況又要重演了嗎？」Darren在部落格抒發房價大漲，但卻無能為力買屋的苦悶。

Kelly也面臨相同的難題，婚後她與公婆同住莊敬路40坪老公寓，多年前雖然和先生討論買屋，但心態總不夠積極，直到2年前錯失1200萬元、約30坪的通化街中古屋後，才著急起來。「用相同的價錢，我現在只能買市區最最最外圍的六張犁，空間也得從3房縮成2房。」Kelly拉高分貝卻又懊惱的說，現在從自家巷口走出去沿途就有4間房屋招租，到底是要買房子？還是乾脆租房子？

無殼族買不起 有殼族換不到房

現階段，有殼族與無殼族共同面臨的困境都是：想買屋卻負擔不起、想換屋卻換不到房。大家的疑問都是：「房價是否跌不下來了？」事實上，在過去40年，台灣曾經歷過4次房市多頭，前2次皆因石油危機導致惡性通膨，帶動保值性買盤；第3次則是在1987年12月，國泰建設以每坪90萬元的超高價，標下位於台北市南京東路華航旁公有土地（現址為六福皇宮飯店），自此帶動第3波台灣房地產狂飆的序幕。

「第3波房地產起漲是架構在台灣經濟奇蹟，加上台幣升值、熱錢多，但投資管道少，使得房地產漲幅最大，也最激情！」見證台灣4次房市多頭的東森房屋董事長王應傑分析。

其實每一次房市景氣循環的主配角不外乎資金多、土地少、股市漲，最後演變成社會問題，而由政府出手管制。現在，正上演的第4波房市多頭已經走了7年，主配角依舊沒變，但劇本已寫到政府出手打壓，意謂房市即將進入修正嗎？鑑往知來，或許從第3波及第4波房市景氣循環，可以找到答案。

兩波房市多頭 相同點都是資金行情

長期研究台灣房地產的政大地政系教授張金鶚表示，「資金行情」是近兩次房市多頭最大共同點，「一根火柴只是導火線，旁邊的一堆油才是主因。」他打了個比方說，國泰建設標售華航旁土地，能夠在當時房市發揮點火作用，真正原因是貨幣供給的「油」太多了，為什麼油（貨幣供給額）那麼多？

歸納原因，1980年代日本經濟起飛，在雁行理論的帶動下，造就亞洲四小龍經濟奇蹟，台灣受惠日圓升值、訂單移轉造成的出口大增，經濟成長快速向上攀升，也就是「台灣錢淹腳目」的年代，1989年台幣兌美元升值到26元，導致熱錢過多，資金在股市、房市亂竄。

最後政府出來滅火，祭出多道管制措施，包括禁止空地貸款、調升貸款利率、國有地暫停標售、降低房屋貸款額度等。「1990年股市率先重挫，但房市就像溫水煮青蛙，1991年後才明顯下跌，正式進入空頭。」王應傑說。

張金鶚憂心的說，現在情況也很類似。2003~2006年房市多頭是健康的，但2007年後明顯由資金行情所推動。永豐金控投資研究處協理林秀貞從央行公布「國際收支」找到答案，「國際收支中的金融帳，主要是用來觀察台灣資金流出與流入，在其他投資帳收支項目中可看出，2007年後資金明顯增加，淨流入的金額倍數成長。」

戴德梁行不動產總經理顏炳立分析，2003~2006年市場是低利率刺激的自住買盤；2007年後政府調降遺產贈與 、2008年總統馬英九上台，開放直航、簽訂MOU（兩岸金融備忘錄）及ECFA（兩岸經濟合作架構協議），10多年前外移的人潮及錢潮一波一波回來，造就強勁的買氣。

「資金來得快，去得也很快」這是張金鶚看空房市的理由之一。但代銷界大老甲桂林董事長張裕能及顏炳立卻都認為，資金潮尚未結束，因為國際上有美國實施QE2（二次量化寬鬆政策），低利率變成新常態，未來台灣還有一波波資金尚未進駐。

資料來源：Money錢NO.41 2011/2

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