今年以來,大台北房市價量擴張,不再出現過去幾年的『盛況』,主要還是央行緊縮措施,乃至經濟景氣問題所致,而非奢侈稅的功勞;另外,實價揭露則更扮演重要的『推手』角色。
不過從同期大台北小宅銷售仍夯的情況看,投資客不過是修正策略,並非真的縮手加上央行今年緊縮豪宅產品放款之下,大坪數銷況冷清,房市業者只能將產品坪數縮小,頻放消息、猛推小宅,但不是一般首購25到30坪,或標準換屋40到50坪,而是更小的20坪以下。原因其來有自,並非關照一般自用目的消費者。
台北市最近一、兩季,20坪左右,甚至更小的坪數產品確實大增,當中還有不少是室內有兩種高度的複層式規劃,藉以訴求空間彈性運用之想像空間。然需注意,如果要將這想像空間轉變成實質,則就可能有遊走法令灰色地帶的疑慮。
另外,這類產品增加,並非產品規劃回歸基本需求。因為現階段即便是北市相對低價的文山、北投區,成交單價還是動輒五字頭,算下來,20來坪產品的所謂低總價,沒車位仍要千萬以上,甚至更貴。因此這種所謂的低總價產品,買的仍是長線投資者,或買房給第二代的資產階級居多,一般受薪自用階層仍少。
就以這陣子消息很多的北投奇岩新社區來說,原就住展企研室所知,該區華固指標案是要規劃大坪數產品,但顯然碰到時機問題,華固大概預料無法按原先規劃操作,因此把部分產品改小,以分散銷售風險。
至於中山區某複層式,報導說法也是大改小的案例。不過該案主要還是基地條件與周邊環境質感的問題,年初規劃大坪數產品,顯然潛在客層無法接受這樣的區域條件,改小實是無法避免的。據了解,該案預設成交單價,仍與年初賣大坪數時幾乎一樣。
總而言之,北市近一季出現更多低總價產品,實是綜合『時機』、成本考量及市場接受度之行為,與一般庶民所需關聯甚低;而且只要基地條件足夠,仍不可能推小坪數產品。如果今天華固在中山區的豪宅案,或信義計畫皇翔、大陸建設豪宅預推案,也都改成小坪數,那就真的叫做小宅夯!不過以上趨勢暗示,未來光是台北市境內,產品性質及區段價格落差,將愈拉愈大。
新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw
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