三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

【台灣不動產交易中心／總經理 李同榮】

為甚麼築巢美夢總在『一再地等待中』喪失良機？

 在寫這封公開信之前，作者必須特別申明對於房地產的多空趨勢絕無預設立場，有些忠言也許不會討好首次購屋消費者，但是假如只是一昧的想討好首購者，只會批評房價過高，年年要購屋者耐心的等待，換來的卻是儲蓄永遠趕不上房地產的漲幅，一再地等待與迫切期待房地產反轉下跌，最後只能望房興嘆，對高漲的房價只有怨恨的加深與無言的感嘆，民怨之首就油然而生。當然，我們深信，房價沒有永遠只漲不跌的道理，只是對於首次購屋者而言，既然是自住，若太在意房價的漲跌，築巢美夢就會在『一再地等待中』永遠遙遙無期。

認清自住的目的，既然已經籌夠自備款的首購者，為甚麼要一再地等待？

房價越高越不敢買，越漲越不敢買，最後就會變得根本買不起，望房興嘆！

 假如你是一個自住的首次購屋者，買房子的預算對你而言是一輩子的積蓄，當然不希望買到貴的房子套牢，但反過來想，既然是自住又不是投資，就沒所謂套牢不套牢，我們要做的功課是哪些標的是吻合你居住的條件與預算以及需求的滿足？當然選擇有長期看好的潛力標的更好，就像買股票一樣，長期擁有與短線投資作法操作完全不一樣，短線投資者追漲有體材的個股，長線投資者伺機選擇EPS高、本益比低或未來看好的潛力個股。

 對於房地產投資者而言，現在也許不是最佳時機，甚至有套牢風險，但對於首次購屋想要長期持有者而言，其實不用考慮太多，只要籌夠自備款，隨時都要勇於進場，就算短期房地產下跌，長期而言必定會超越購買起始點房價。

 在1989年房地產從高峰反轉那年，很多人買了台北市精華區每坪約三十五萬～四十萬的高級大廈，短短一年半房價修正25%~30%，每坪足足跌掉七、八萬之多，但長期持有且一直住到現在的人，不但房子歷經二十年折舊不提，房價卻反而高漲到每坪上百萬，想想看它的房價有可能回到購屋起始點每坪三十五萬嗎？而最近這五年來，年年有人高喊等待！等待！再等待！

雖然這些專家很聰明堅持『總有一天等到你（房價下跌）』，但事實上這五年來台北精華區房價已經在等待中高漲一倍，一般首購者常常身陷在房價合不合理的迷失中，而你看到房價越漲越不合理，越怕越不敢買，當然就會永遠買不起房地產。

 房價應會在第三、四季具有盤修空間，首次購屋者就好像股市投資散戶，很難買在最低點，只有趁房價盤修與趁議價空間加大時，精挑細選，勇於進場

 在此，筆者要重申對房價的看法沒有預設多空立場，假如我們把房屋看成商品，它的價格就會取決於供需（包括土地的供給，人口消長、經濟成長、家庭所得、區域特性、、、等基本面與技術循環面以及短線的利多利空消息面），尤其都會區需求較強，自然價格就較高，這其間會有人說短線炒作者是房價高漲的元兇，但個人認為『供需』才是真正元兇，短線炒作只是助漲的幫兇，所以政府必須對症下藥，從長期供需調解著手，短期也要從打擊炒房開刀，這樣才能治標兼治本。

 最近政府的打擊炒房措施應該會有一定程度的奏效，但仍然要提醒購屋大眾，其實真正的短線炒房高峰已過，2005~2008年間，台北市房屋交易總量中，短線投資者就佔60%以上，現在應該已經降到35%上下，這是因為房價回升的主升段其間較容易提供短線炒作的機會，目前在技術面而言，房價確實處於高檔，短線炒作不易，風險不少，加上選舉將至政策偏空，短線投資應該會退場泰半，對市場的交易就會比較回歸正常，第三、四季房價應會有調整空間，明年的房價走勢變數仍很大，在都會房價處於高檔且面臨轉折時，往往會因為某些重大消息面的刺激，不是衝出（噴出行情）就是快速反轉。

 對於首次購屋者到底應不應該等到房價跌到低檔再進場，建議你，因為你不是專家，敏感度相對不足，任何訊息都有可能影響房價漲跌，因此，不要過度期待都會區房價短期內會有大幅下修的機會，台北市的房價有時候就像一隻野馬，這陣子跑累了應該會休息一下，但喝口水後就很難講，也許又是生龍活虎，你永遠不知到何時會是最低點，萬一錯過低點，當房價轉跌回升時，你又捨不得追，所以妳的儲蓄一定永遠追不上高漲的房價，這也許不中聽，但卻是過去購屋者一再重複發生的痛苦經驗，從長期自住的觀點，把房價漲跌擺一邊，趁議價空間加大的同時，慎選購屋時機，才不會老是重踏覆轍錯失良機。

在都會房價高檔時期，給首次購屋者五大建言：適時（進場時機）、適本(成本預算)、適地（商圈區塊）、適品（產品優劣、空間大小）、適人（需求滿足）

 2008Q3台北房價因全球金融海嘯盤跌至2009Q1，房價下修幅度達11%，一些專家開始預測房價會下修三到五年，並呼籲首購者一定要耐心等待，但事與願違，台北市房價於2010Q2隨即反彈至2010Q2的現在，這一年間房價足足上漲了16%，並超越2008金融海嘯前的高價，使得一再等待的首購者，對於何時進場購屋實在是無所適從。

 當然，在都會區尤其是大台北地區，我們聽到對房價高漲的一片撻伐聲浪，對於貧富差距的不滿情緒高漲，實在都是無殼蝸牛心中的痛，對於尚無購屋能力的年輕人，其實也不必過度沮喪，現階段若能以所得與儲蓄做有計畫的分配，不會像媒體所言十三年不吃不喝才能買大台北區房地產，假如你是雙薪家庭五年前每年儲蓄50萬，現在就有250萬自備款買在北投或萬華、大同區仍然有25萬一坪的中古屋，若是30坪總價約750萬，每月貸款支出也不會超過四萬元，若要買新一點或大一點，就考慮往紅樹林、淡水方向移動，交通捷運方便，生活機能也不差，何必一定要往台北市中心擠（除非是投資用途另當別論），尤其市中心的住宅品質也不一定優於郊區，若要買較接近市區的房屋就要忍受較小較差的住宅空間，你也可以搜尋目前房價較低未來有發展潛力的郊區商圈，例如樹林、迴龍、汐止、等區塊的中古屋，房價不會偏高，生活機能不會太差，未來又有捷運規劃路線，都是已經籌足自備款的首購者可趁房價盤整或下修時期精挑細選的標的，重點是購屋的觀念不要永遠停留在等待，要選對時機勇於進場，在吻合自己預算的考量下，找對商圈區塊，先遷就一下產品大小或好壞，降低需求滿足度，才能先置產後保值。

 因此，在都會房價高檔時期，給首次購屋者五大建言，依其重要性先後依次為：適時（進場時機）> 適本(成本預算) > 適地（商圈區塊）> 適品（產品優劣、空間大小）> 適人（需求滿足）。

打擊炒房的事交給政府，房價高低的事交給市場，置產的事就要交給自己，

首購者請把房價漲跌擺一邊，才能儘速置產，搭上保值列車，編織築巢美夢

 總而言之，要提醒首次購屋民眾，打擊炒房的事交給政府，我們有權監督，房價高低的事交給市場，我們無法左右，置產的事就要交給自己，作自己的主人，把房價漲跌擺一邊，再也不用太在意所得與房價關係，畢竟資金流動全球化的潮流會衝擊所得的迷失，更不用太在意ECFA簽訂以後房價會不會如香港SEPA簽訂後的狂飆，畢竟ECFA與香港SEPA簽訂的政治背景與技術循環背景仍有差異，所以，只要深思一個重點：『沒有房地產是無殼蝸牛心中永遠的痛』。

 最後，筆者衷心建議：假如你是短線投資者，請儘速退出市場，或提高資金準備做長期投資，讓市場回歸正常，假如你是首次購屋者，既然已經籌足自備款，只要記住上述五項先後優先原則，精挑細選、掌握議價空間，勇於進場，千萬不要再無限期的等待，永遠錯失築巢美夢的良好時機！

資料來源:udn(房產投資)

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