住展房屋網 (2011-06-29) 住展房屋網提供
【文/倪子仁 攝影/邱添榮】
房市迎戰奢侈稅已不可免,對市場的衝擊不可謂不小。再加上今年年底的立委選舉,及明年總統大選的政治變數,誰不打房將成為眾矢之的。然而在資金浪潮及通膨壓力大增下,明年的房市想必又是一場多空交戰之勢。
顯而易見地,二○○九及二○一○兩年熱錢不斷流向台灣,使房價因熱錢而居高不下。然今年年底的立委選舉及明年的總統大選,在奢侈稅衝擊下的今明年房市,成為重要的觀察點,於下我們為讀者採訪了產業界代表,透過他們的分析,將讓關心房市脈動的您洞燭先機,率先掌握二○一二年房市。
華固建設董事長 鍾榮昌 支撐力道將來自換屋族群
鍾榮昌表示,雖然目前房市因為奢侈稅呈現多空交戰情況,不過,房市休息個一、二年沒有什麼不好,尤其是營建業跨入門檻不高,可以藉此時機淘汰能力較差的建商,長期來看對房市發展是有助益的。
對於市場認為房價漲幅過高,是讓房市停頓的主要原因,鍾榮昌卻有另一種解讀。他認為從銀行資金水位來看,台灣並非「缺錢」,缺的是良好的投資管道以及信心,以住宅戶數成長率來看,台北市仍是需求大於供給的情形。
對於房市趨緩,鍾榮昌並沒有過多的憂慮,反倒是政治力的影響才是市場所需注意的事情。鍾榮昌說,房地產與政治具有高度關聯性,今年下半年及明年在政治力的干擾下,恐難有出色表現,因此認為明年房價要有突破性的成長,恐怕不太容易。
鍾榮昌表示,雖然明年房價不易有大漲的機會。不過,基本的自住需求仍在,而主要的支撐力道將來自於換屋族群。在銀行祭出降低房貸成數的限制下,讓投資客紛紛退場,不過,這些退場的投資客屬於短期的投機客,以中長期來看,手上握有閒錢的民眾在通膨的壓力下,對於保值性產品的需求反而逐漸出籠。
在市場上購屋需求仍高下,鍾榮昌認為,在一地難求的台北市未來建設公司覓地來源將擴大至都更區。北市十二行政區域當中,鍾榮昌看好未來北市內湖、南港以及老舊市區都更的潛力,未來這些區的風貌改變會非常驚人。
針對都會區房價居高不下、薪水族買不起民怨四起,鍾榮昌認為,政府現階段最應該做、也最容易做的,是祭出政策打擊投資客,不僅可以抑制房價,也可避免傷及無辜。鍾榮昌說,這幾年房價成長中,豪宅具有指標意義。尤其,在特定區段中,高價產品將帶動中古屋順勢上漲,政府將高價產品控制在一定幅度以下,將有助於減緩房價的波動。
另外,鍾榮昌對奢侈稅沒有分區實施,對於房價沒漲太多的中南部地區,認為將受升息波及,傷及無辜,不利整體房市的發展。
創意家廣告董事長 王明正 房市擁三大利多
王明正預估,未來央行升息對房市影響有限,因台灣民眾房屋購買,自備款持有比例較高。對房市影響較大的,主要在信心面,對於房價過高的疑慮,將使交易量大受影響,王明正分析,陸資等議題發酵,接下來面臨年底立委選舉,以及明年的總統大選,政府在兩岸政策上將趨向保守。
王明正認為,未來一年,都會區的高房價將伴隨M型化現象的加劇。他根據住展雜誌的調查表示,台北市預售屋的平均房價,於九十九年站上七○.五萬元的歷史新高,同樣的新北市也於同年站上每坪二十七.七萬元的新高價。
從統計可看出,要在台北市購買二十五坪二房的預售屋,平均要二十二.四年不吃不喝才買得起,首善之區的大安區更要三十六.五年不吃不喝,顯示台北市的房價上漲幅度,遠遠高於年輕夫妻的年所得。這是造成居住正義指數居高不下的主因,房價高漲,薪水不漲,房價M型化的趨勢更加明顯。
王明正表示,在亞洲的幾大都市中,台北擁有人口密集、工商業繁榮的面貌,而年輕人的進住,也是台北城市發展的根基。但是,隨著高級住宅和豪宅的興起,房價M型化的加劇,城市的特性將因此改變。
M型化現象持續加劇
展望二○一二年,王明正表示,房市話題仍不外這幾項:首先,ECFA將兩岸交流跨進新世紀,有望帶動台灣經濟穩健成長,並引進外部需求;都市更新及每年一條捷運通車之話題,也將持續發酵,這些都是讓大台北都會區房價持續上漲的動能,其他地區則可望因高價推擠效應而跟隨起舞。
不過同時間,主要利空因素也仍存在:所得分配差距仍大,城鄉發展失衡情況依然嚴重,短期內看不出政府有任何具體作為,能改善上述落差,因此過多需求集中都會區的供需失衡隱憂仍在。綜合以上,二○一二年的房地產市場題材面,肯定仍是持續多空交錯、論戰之格局。
王明正以為,總體來說,在利空逐步出盡(奢侈稅)之前提下,市場價量有望回歸基本供需面向。就產品而言,主要是視誰來購買及目的為何,就區域而言,則從內需或有外部需求能量與否,決定其價量走勢。
新北市建築開發公會理事長 許良助 需注意供需持續失衡
許良助說,奢侈稅效應發效,將壓制短線交易並產生寒蟬效應,因此房市投資方面,短線、小額投資客將退場,轉以中長期置產,節稅、抗通膨或資產分配等目的為主。
許良助認為,因應資金造成的高房價,明年官方不得不推出各式手段以為因應。而今年先浮現的合宜住宅、社會住宅及財稅打炒房,應該會延續至明年,繼續影響房市發展的政策面因素或話題。
許理事長認為,無論是基於提供弱勢國民基本居住需求,或紓解高房價所衍生的問題,增加、興建社會或合宜住宅,都是勢在必行。故官方應該事前就縝密規劃出完善配套,詳細說明政策,並盡快找到合適的基地試辦;一旦做出成績,證明政策規劃真能創造全民皆贏局面後,制度自然能順利推展。
房地產交易資訊不透明
許良助說,不可否認地,不動產稅基偏離交易實價,乃至房地產交易資訊不對稱、不透明,才是一切問題癥結所在。甚至連加徵豪宅稅在內,如果不是根據市價或實價課徵,稅改仍舊無意義。尤其,實質資訊依然不透明,就算是機動調整現行稅基(房屋評定現值、土地公告現值及公告地價),最後效果依然不彰。
除了從總經、政策、市場題材等面向,預測二○一二年台灣房市的可能趨勢走向外,其他諸如原物料長期走升、營建成本持續墊高,預售屋履約保證制度等,也都是可能影響明年房市的其他重要因素。
許良助說,立委選戰期間,總統大選議題很可能一併浮現,甚至造成社會氣氛動盪,是否因此間接影響房市,是必須觀察的要點。事實上根據了解,正因為此一因素,不少業者都打算在今年上半年加緊衝刺,避開下半年可能的變數影響。
許良助認為,供需持續失衡的情況,明年還會成為市場的重大變數。供需持續失衡導致的當然是發展較佳的一線地區與二線區,房價差距愈拉愈大;現在看到,大安區單坪房價動輒百萬元,但新北市的八里、鶯歌僅十來萬元,他說,這種『強者恆貴、弱者低價』會是明年房市的常態,這種特殊的市況也將愈來愈稀鬆平常。
利率、匯率重要影響指標
匯率走升,不動產資產題材成為投資標的新寵,這從二○一○年底台股走勢已看到。通膨壓力鍋悶燒,更使購買不動產,多了抗通膨保值的堂皇理由。然而同時間利率走升,代表借貸還款負擔提高,多少會抑制不動產購置意願。利率、匯率雙率皆可能走升的情況,不僅牽動台灣對外貿易,也將造成兩股相對的拉力,成為影響明年台灣的房市的重要因子。
資料來源:「住展房屋網」www.myhousing.com.tw
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