住展房屋網 (2011-08-17)
【文、圖/住展企研室】
房屋物件多如牛毛，總是讓消費者無所適從，究竟該從物件區段、房屋種類、還是價格著手？本篇以圖文章節將購屋族分為：首購、換屋、投資、豪宅、銀髮、陸客及台商等七大族群，並以經濟、保值、投資、休閒、機能等不同購屋類型，依照您的購屋需求及預算，歸納整理出購買區段的實質建議，以樹狀圖的表現方式，一目瞭然的展現，讓您循著購屋大樹的主幹、根莖、枝葉中，輕鬆進入最適合您的購屋黃金區段。
首購族─經濟型─區段不重要，價格便宜卡實在
首購族群設定的目標，以一至兩房中低總價為主。如果您的購屋訴求是價格放中間、區段放兩邊，那麼我們就歸類為「經濟型」的客源，大桃園地區的蘆竹大竹地區、八德擴大都市計劃區、桃園後火車站周邊，以及中壢，每坪單價都在十二至十六萬之間，部分區段則在每坪十八至二十萬之間，換算下來，總價三、四百萬元可以買到一間房子。至於淡海新市鎮、八里、五股等地區，則屬於新北市的經濟型區段，每坪單價在十五至廿五萬之間。
其中重劃區段值得格外留意，像是為了讓桃園捷運和台北捷運三鶯線接軌而辦理的八德擴大都市計劃區，規劃有四十三％的公共設施用地，八座主題公園及綠地，以及五十米的寬廣道路等願景；即使是經濟型，只要選對標的物，不難成為增值物件。
若以交通便利為主要考量，捷運中和線的南勢角站、土城線的頂埔站、三鶯線沿線、蘆洲線以及新莊線的下新莊地區，都有適合首購族的兩房以下產品，區段行情則以鶯歌最為便宜，平均單價大約每坪十四至十六萬之間，剛通車不久的蘆洲地區以及中和南勢角價位則已經三十多萬坪，甚至站上四字頭的開價。
首購族─保值型─喜歡生活機能便利的完整商圈
以生活採買便利性為購屋首選的，則可選擇已成型的商圈，像是新北市的新店安坑地區、中和積穗地區，八德大湳地區、桃園中正地區，以及蘆竹南崁一帶，都是不錯的選擇區段，而像是新北市的樹林火車站附近（台鐵），以及基隆長庚醫院商圈（鄰近交流道），除了本身為成熟商圈之外，亦佔有交通之便，就房屋物件的保值性來說，都有加分的效果。
換屋族─實用型─衛星市鎮新興重劃區
以三至四房較大坪數為考量的換屋族群，若是手中資金比較不寬裕，不妨以實用性為主，幾大重劃區段可以優先考慮，價格比較平易近人的，首推衛星市鎮的外圍重劃區，如新北市林口、三峽、淡海，以及桃園八德擴大計劃區。
換屋族─實用型─市區新興重劃區
投資族─講究投資報酬率型─學生套房投報率高
投資型客戶不建議短線操作，尤其奢侈稅開徵，更建議以中長期的投資持有為出發點。在租屋市場中，一向以大專院校周邊的學生出租套房投資報酬率較高，成為投資客首選的標的物，大桃園地區的幾個大專院校像是元智大學、中原大學以及銘傳大學桃園校區週邊，房屋單價大約都在十二至十七萬坪之間，即使加上賦稅、維修等成本，依舊比銀行定存利率來得高。
新北市的淡江大學週邊房價每坪約十六至廿萬，三峽地區整體房價這幾年持續水漲船高，台北大學三峽校區附近每坪單價也上調至廿至廿五萬，新莊輔仁大學週邊，房屋單價更在每坪廿五至卅萬之譜。
值得留意的是，學生套房的投資論間不論坪，主要以分割出租的「戶數」為單位，每坪單價和公設比低，相對的投報率才會比較高。因此像是市區的大專院校週邊房屋價格已經過高，像是台大、師大等周邊，學生套房租金報酬率相對降低許多，較不建議投資族擁有。
投資族─講究投資報酬率型─工業區租屋需求大
除了學生套房之外，工業區附近往往也有龐大的租屋需求，大桃園地區的幾大工業區，像是中壢工業區、大園工業區、新竹湖口工業區、香山工業區等，就業人口多、租屋需求大，每坪單價在八至十四萬之間，有時還有價格相當低廉的工業住宅，是投報率明顯，相當適合投資的區段。
投資族─講究投資報酬率型─商圈店面
由於房市基本面回溫，加上受惠於陸客來台效應，不但國內旅遊人數大增，更帶動精華區段的商圈店面水漲船高，成為熱門投資標的，北市如台北車站站前商圈、忠孝東路頂好商圈、南京西路衣蝶百貨商圈，以及師大夜市、士林夜市等商圈，本來就是逛街人潮聚集處，更是陸客來台的著名觀光景點。
雖然這些商圈的店面單價高的令人咋舌，像是站前商圈，每坪喊價可達六百萬元，頂好商圈更不乏九百萬坪的天價，但只要在這精華地段搶得一爿店面，就等於坐擁一隻金雞母，加上精品業店面無須太大，一、兩坪，三、五坪的承租需求量最大，換算下來，購買總價並不會太高，因此若有意當個精華商圈店面的包租公，當有店面產品釋出時，可得眼明手快。
投資族─講究投資報酬率型─產業回溫科學園區租金高物件搶手
隨著全球景氣回溫，高科技產業復甦力道轉強，園區龐大的就業人口，除了主管階級之外，多數負擔不起附近的房價，因此租屋市場需求量，往往供不應求，租金水準也很不錯。諸如竹科、台元、華亞科技園區，區內住宅市場行情大約在十三至卅萬坪不等，北市的內科和南軟科學園區，房價雖然在五十五至七十五萬坪之間顯得較為昂貴，但租金高、空置率低，是不錯的選擇區段。
投資族─講究增值型─捷運套房
捷運沿線佔有交通之便，捷運站周邊的租屋市場詢問度向來很高，套房產品更是火紅，尤其又以訴求「到站即到家」的捷運共構套房，是不少年輕上班族群租屋時的首選，除了交通便利之外，設備齊全加上生活機能完善，租金行情往往可以比區段內同質產品貴上五％至一成有餘。
台北市的捷運周邊產品價格已經偏高，以投資的角度來看不建議購買，反倒是才通車不久的蘆洲線，蘆洲後站、三重菜寮、三重等站，區段生活機能成型，公共工程建設也不匱乏，具備相當的增值潛力，目前每坪房價在卅五至六十萬之間不等，正好站在房價下波起漲點，正是出手承購的好時機。
投資族─講究增值型─重大公共工程建設來助陣
像是高鐵青埔站特區，在高鐵通車之後，已經成為桃園機場的南北轉運樞紐，加上周邊有大型展覽館、巨蛋體育場等規劃，未來再結合機場捷運線，將可往南連接中壢生活圈，向北串連台北捷運系統，更是房市發展的利基，目前區段房價約每坪十五至廿萬之間，正是逢低進場的好時機。
除了青埔特區之外，機場捷運線同樣為新北市的林口新市鎮和新莊副都心帶來利多；價格已經歷經一波炒作盤整的林口新市鎮，目前雖然有廿至卅八萬坪的高價，但本身具有鄰近交流道的交通優勢，又有機場捷運線帶動，房價依舊穩中趨堅。
新莊副都心擁有「一高、二快、三捷運」的聯外道路（中山高速公路、特二號快速道路、台一高架省道、環狀捷運線、機場捷運線以及捷運新莊線），住宅設定為較低密度開發，也無怪乎開發商把新莊副都心定位為新北市的信義計劃區，目前房價已經悄悄起漲，約在每坪五十三至六十五萬之間，未來依舊有漲價空間，值得投資客進駐。
至於開發已臻成熟的台北市，明顯受惠於公共工程建設的，則是終於擺脫黑鄉之稱的南港，其中又以經貿園區，在台鐵、捷運、高鐵三鐵合一的南港車站地下化之後，加上捷運文湖線和板南線在南港展覽館站完成轉乘，經貿園區周邊價格一路飆漲，未來仍有機會向信義計劃區的房價逼近，是不錯的選擇區段。
豪宅族─投資置產型─清靜清新的市郊別墅
購屋預算超過總價八千萬元的Ｍ字型頂端客戶，若是喜歡離塵不離城、有景觀的獨立院落，大台北北區的陽明山、南側的新店華城特區，都各有不同的擁護者；離市區更近的內湖大湖地區，以及龍潭的宏硒鰼瘨敿洁A也都有既成的別墅聚落，可供豪宅族選擇。
豪宅族─投資置產型─講究門牌的市區精華地段
喜歡市中心精華區段的豪宅購屋族，大安森林週邊、士林官邸附近、信義計劃區，以及仁愛、敦南等燙金地段，即使每坪單價已經穩穩站上三位數，始終受高總價客戶鍾情；集商業、娛樂於一身的水景住宅大直，以及帶有些許外國色彩的天母，也都是購買指定度很高的豪宅聚落。值得一提的是，區段完整、素地大塊、產品容易塑造的桃園藝文特區，儼然成為新一代豪宅聚集地，目前區域房價大約每坪卅二至四十五萬元。
銀髮族─機能型─醫療院所方便就醫
銀髮族的購屋需求，跟首購族以及小家庭的考量截然不同，退休銀髮族注重的是住宅機能，還有生活的便利性，因此，相較於年輕族群，便捷的交通，以及鄰近醫療院所方便就醫兩大特點，值得銀髮族列為優先考量。
大台北地區像是中正、大安、信義、士林、北投、內湖等區域，本身擁有成熟商圈，區內也有大型綜合醫院；基隆長庚醫院、林口長庚醫院、三峽恩主公醫院、桃園的省立桃園醫院和聖保祿醫院週邊，大多已經形成一個既成商圈，屬於比較成熟的生活區段，都很適合銀髮族進駐。
銀髮族─機能型─大眾運輸系統方便進出
便捷的大眾運輸系統，對於開車機率日漸降低的銀髮族來說，重要性不亞於生活採買的便利；由於以大眾運輸為考量，購屋時可斟酌不要加購車位，加上銀髮族換屋通常在坪數上都是大換小，坪數減少再扣除車位，建議不妨用省下的這筆購屋預算，選擇進駐較精華、單位價格比較高的市中心區。
因此，像是台北車站、松山車站、南港車站、板橋車站等多功能車站，除了本身就集台鐵、高鐵、捷運等交通工具於一身，兼具交通系統轉運功能，週邊公車路線的選擇性也比較豐富，更已經擁有成熟商圈，適合銀髮族另一選擇。
銀髮族─休閒型─嚮往好山好水的居住環境
銀髮族─休閒型─農舍別墅一圓夢想
在雪山隧道完工通車，大幅縮短往返台北的時間之後，東台灣躍升為嚮往回歸大自然的退休銀髮族群遷居落腳的新寵，尤其東台灣的素地不少屬於農地，因此，依照自己的喜好，自建「農舍別墅」，也就成為坊間最為流行的方式。在東台灣的好山好水中，宜蘭的羅東、三星、員山、五結、冬山、壯圍等地區，都是適合進駐的優質地段，對於退休銀髮族來說，花費總價六百萬至兩千五百萬不等，可以一圓畢生夢想，依舊是一項很划算的投資。
陸客族─投資報酬率型─外圍新興重劃區和廠辦產品
政府開放陸客自由行之後，許多陸客族都有意來台購屋置產，甚至投資房市，但因為陸資來台的門檻依舊居高不下，大陸人士來台居留不得超過四個月的規定也稍嫌嚴格，因此，陸客族的選購建議以投資為出發點。
因此，建議區段依舊是衛星市鎮的新興重劃區，如新北市的林口、淡海，桃園的青埔、八德擴大重劃區等；此外，若就產品來論，高科技廠辦產品也是投報率較高的商品，內科、汐科以及中和工業區都是不錯的建議區位。
陸客族─增值型─景觀住宅優先考慮
第一批自由行大陸人士來台，豪宅議題再度浮上檯面，以兩岸的住宅產品來說，台灣建案的興建品質、空間規劃、公共設施都有一定的口碑，房價比起大陸主要城市上海、北京相對低廉許多。
在預計看見增值空間的置產前提下，有別於一般建案的景觀住宅是不錯的選擇，資金豐厚的陸客，建議考慮大直高總價的水岸景觀住宅，房價約每坪一五○至兩百萬之譜；另外淡水竹圍站附近、小坪頂，以及汐止研究院山莊，每坪單價則在卅至六十萬之間，也是不錯的選擇。
台商族─衣錦還鄉型─地段名氣響亮置產有面子
隨著兩岸關係快速進展，直航啟動、遺贈稅調降等，不少在大陸創業的台商族相繼返台置產，在產品和區位的選擇上，則有彰顯自己功成名就，以及純粹自住方便兩岸往來，兩種截然不同的心態。
衣錦榮歸型的台商，喜歡選擇名氣響亮的區段，桃園藝文特區、台中七期重劃區都是台商指名購買的區段，每坪單價廿五至五十萬不等。而台北市的中山北路二、三段晶華商圈一帶，有許多類似在香港火紅的「酒店式公寓」，是足以彰顯身分地位的標地物件，房價大約八十至一二○萬坪。
台商族─自用型─鄰近機場最方便
至於北市松山區、中山大直一帶，以及內湖區，不但鄰近松山機場，也有中山高、北二高交流道方便進出，是建議優先購買的區段，內湖和松山區的房價大約每坪五十五至七、八十萬，中山區每坪單價則約七十至一二○萬元。
結語：以上，無論您要小坪數，還是大屋宅；不管您是要購屋自用還是投資客，依循著樹狀圖，對於購買區段是不是已經在心目中勾勒出了理想藍圖？斟酌自住或投資需求、掂掂荷包裡的購屋預算，再參考「購屋漫遊」和「都市計畫圖」，相信可以輕鬆找到適合您的好宅！
資料來源:「住展房屋網」www.myhousing.com.tw
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