【地產專欄】邱太煊：房地產難下跌的四大理由！

房產多頭已經走過九年，可說是史上漲最久的一次，面對全球央行狂印鈔票的情勢下，不管從資金角度或是打房政策想要下修房地產，只有一個字「難」。

房產多頭 顛覆了傳統

這一波房產多頭走了九年，顛覆了傳統「七年一循環」的說法，許多學者專家大聲疾呼房地產的拐點已到，想要買房再等一等。然而，這一波史上漲最久的房產多頭市場，遇上了前所未見的全球經濟困局，各國央行爭先印鈔救市，不能再用過去的觀念妄下房地產準備下修了！

一、從資金面角度來看，歐洲央行總裁德拉吉9/6宣布啟動直接貨幣交易(OMT)，允許ECB「無上限」購買短年期歐元區國家主權債；旋及美聯準會（Fed）9/13也推出第三輪量化寬鬆（QE3）政策，每月購買400億美元抵押貸款債券(MBS)，直到失業率大幅調降為止。不久，日本也跟進啟動印鈔機，日本央行宣布擴大貨幣寬鬆，增加資產購買計劃金額10萬億日圓，使總額高達80萬億。

當全球主要經濟體都競相印鈔還債，這些資金流竄到亞洲新興市場國家，勢將造成物價通膨，房價飆漲的無奈窘境。

二、美聯準會也宣示「維持超低利率」，從2014年年底延長到2015年年中。換言之，全球央行借低利措施，鼓勵投資、消費的策略不變，所以台灣央行低率政策恐仿效美國，短期沒有升息計畫，所以2015年前期待房地產修正的民眾，恐還有得等。事實上，房貸利率代表房貸族負擔的程度，長期低率房價要跌實在不容易。

值得注意的是，若利率維持長期低率，壽險業利差損問題更形嚴重。當壽險業資金苦無穩定報酬去處時，勢將再投入有穩定收租報酬的大型商用不動產來避險，像富邦人壽以67億買下西門町萬國商業大樓、國泰人壽以72.56億搶下信義路三商美邦宏遠大樓，投報率雖低，但壽險業不把資金活用，長期利差損恐拖垮財務。既然壽險業買樓鎖定市中心精華地，精華地段房價具有保值抗跌的特性。

三、政府打房政策持續：房地產一向被視為火車頭產業，政府決不會笨到將房價打下來，因為房價驟然下跌，引發的金融危機更難收拾，從奢侈稅、實價登錄、緊縮豪宅貸款等政策，就知若不用政策手段壓抑，房價將繼續飆漲，政府希冀的是「穩定房價」而非打壓房價。

四、籌碼穩定：北市市中心有捷運信義線、松山線、遠雄大巨蛋等利多支撐，加上籌碼相對穩定，房價持續高檔盤整；新北市像新莊副都心籌碼凌亂，早期入場投資客過多，加上房價動輒總價三、四千萬以上，一般自住客難進場，目前價格難有起色，所以買房得挑籌碼相對穩定的區域。

資料來源:Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 101年10月11日