〈住展雜誌〉您還在等房價下跌嗎？

鉅亨網新聞中心　(來源：住展雜誌)　2012-09-04  16:20　

自今年四、五月歐債危機新版爆發以來，國際經濟局勢持續走弱，國內房市受到波及，人氣及買氣皆下滑；更有愈來愈多聲音認為，接下來房價將下修。不過從成本、資金等角度切入，則會發現，還是有很多讓房價繼續墊高的理由存在…

雖然曾有一、兩波回升反彈，然截至目前為止，本(一○一)年度房地產市場的買氣，確是呈下滑走勢的。這當中一部份原因，是政策異動調整造成觀望氣氛；從四月油電雙漲，五、六月證所稅復徵，到八月實價登錄新制都是。另一部份則是稍早又開始延燒的歐債危機，引發全球經濟前景不明，致使人們對未來感到憂慮、減少消費，最高額的房市交易亦然。

不過，其實有很大一部份的觀望心態，是源於價格認知，因為現在愈來愈多買方認為，受到上述各政經因素衝擊影響，房價可能將會鬆動，因此想再等一等。然而，如果我們回頭看看，過去幾年房價上漲的因素，會發現這些條件或因素，未來還會持續成立或變化有限；換言之，要真的等房價明顯下修，其實有點難。

成本仍將居高不下

這些年房價上揚，除了原物料趨於短少、價格長期走升的因素外，最主要還是土地價格持續拉高。就以大台北一線地區為例，以往土地成本佔房價約七成比例，這幾年則已拉高到八成以上，甚至更高。

而且這波地價上漲的引爆，至今方興未艾，原點還是北市精華地區。今年七月中，大陸建設以每坪土地單價八二三萬，購入信義計畫區住商混合地(B7)，以法定容積率計算，每坪容積單價超過二八○萬；另外，去年仁愛路空軍總部旁土地(仁愛116基地)法拍標出，換算每坪單價超過八二六萬，則是至今全台住宅區地王。以上這些標售價格都說明，北市一線區土地成本仍居於高水位。

精華區土地奇貨可居，開發商高價搶標，加上都市更新緩不濟急，現在就連以往讓開發商有些遲疑的特殊房市原料︱地上權，也都出現業者高價搶標之現象。上月初國產局釋出國有地地上權標售，其中一筆民生東路地上權，就有八家廠商競標，最後以高出底價三倍金額脫標，換算每坪達一八三萬，照例改寫國內地上權標售紀錄。

以上種種現象，代表核心區域房價仍居高不下；而只要大環境景氣不出現巨幅波動，外圍區域房價出現跟漲，只是時間問題。如此這般，要反向呈下修走勢，實有相當難度。

資金繼續追高房市

建商高價標地，不純然是看漲後市，很大原因還是在於儲備開發原物料；畢竟建商手中沒有土地原料，可就是巧婦難為無米之炊。事實上，近年房價快速上漲，很大原因還是資金熱錢蜂擁追捧的結果。

對岸的大陸官方近來持續祭出房市調控，欲打壓高漲房價；不過大陸發改委卻指出，投資管道太少，加上資金過剩，因此如果不做全盤思考，只單純推出管控房市措施，最後仍是無效。其實，台灣何嘗不是如此？

○八年金融海嘯前後，房價的確出現小幅鬆動，不過後來馬政府調降遺贈稅率，台商華僑資金熱錢大舉返臺，原本設定要引導他們投入各項建設、活絡產業與經濟，豈料實質上缺乏完整配套，致使不少資金最後選擇進入房市。

雖然，目前經濟展望欠佳，不過這也代表資金熱錢將持續尋求更穩當的避險標的；台灣房地產租金投報率，在國際上已屬偏低水準，但滿手資金的壽險業仍大舉獵樓。另外，拉長時間來看，房地產確實是相對保值的避險投資標的。這些都是資金繼續追捧精華地區房地產的因素。

重要財富形式工具

如從長期需求面來看，未來房價的確可能有鬆動疑慮，因為人口結構高齡及少子化，將具體減少實質需求。不過如果我們從另一個角度切入，某些特殊需求面，仍有可能支撐目前房價，甚至將之再拉高。

首先，是台灣房地產買賣有土地所有權這項『優勢』；台灣房地產是兩岸四地當中唯一有土地權移轉者。這對對岸或港澳人士來說，都是莫大誘因。

如果再加上固有的有土斯有財觀念，房地產顯然會繼續成為華人社會家庭重要財富形式，也將是最受國人青睞的投資工具。這些基本面之外的需求，是過往以來房價漲多跌少的重要原因，未來的能量也仍不容小覷。

房市節稅效果仍在

實施滿一年的奢侈稅，號稱要平抑房價；不過實質上現有的各項制度面因素，不但很難抑制房價漲勢，還可能助長之力。

首先，市場消息認為，近期行庫紛紛調高房貸利率、成數調降且審核趨嚴，這是金融單位看壞房市的徵兆。然而稍早才有消息指出，行庫請銀行局轉呈金管會，要求鬆綁有關銀行法七十二條之二之所謂「天花板條款」，也就是土建融相關放款額，不得超過總放款的三成規定，具體內容則是希望將商辦融資排除在外。

這項消息，表面上說明行庫看好商用不動產，但實質上卻暗示，國內銀行將仍靠消費金融獲利，而土建融貸款仍為當中重要來源；另外，從民營行庫不理央行決策，繼續放貸豪宅，也可得到證明。因此，只要貸款人條件足夠，並不會碰到銀行雨天收傘、不核(房)貸的困境。

再來是稅制。台灣根據國父孫文的設計，現行制度為房地分離課稅，然而官方長年疏失，未能掌握實際交易價格，加上實務上根本沒有房地分離計價，於是造成稅基偏離，不但炒作成本偏低，更形成龐大節稅效果，使得房地產成為富有階級資產配置及避稅的最佳工具。

而一方面實價登錄才剛上路，要累積足夠資料，還需時間；再者，目前為止官方也未展現推動實質不動產稅改的誠意與動作。因此，不動產龐大的節稅效果將持續存在；除非經濟面出現重大衰退，導致富有階級必須變現求生，否則都會區房地產價格，將不易出現大幅下修，長期還是易漲難跌。

選對標的 莫再猶豫

綜觀以上，除了基本的供需法則及成本因素外，其實有關房價變動，還有某些一般人較少觸及的面向。事實上，只要是地段佳、供給少、需求穩定區域之標的，長期來看，價值還是趨於穩定，價格仍是不易下修的。

如果您正打算購屋置產，卻因為外界一些房價可能鬆動的預測而躊躇不前；其實不需等待，只要篩選之物件符合需求，經濟能力也可負擔，就可進場購買了！

 (來源：《住展雜誌》，第371期)2012-09-04  16:20