三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

住展房屋網 – 2012年11月7日 下午2:13

【文/編輯室 攝影/邱添榮】漲！漲！漲！自從「油電雙漲」後，台灣的物價已經回不去了；小到魯肉飯，大到房屋價格，生活周遭幾乎沒有不漲的，唯一沒有漲的是薪資，反而倒退到十四年前的水準。這些訊息都告訴我們：民眾手頭的錢愈來愈薄了。在經濟不景氣的年代，房地產成為最佳的保值、抗通膨的利器，香港首富李嘉誠就表示「未來通膨只會持續惡化，只有買房地才能對抗通膨」。

受到歐洲債務危機的影響，全球金融經濟與市場投資信心不斷受到重擊，加上美國復甦力道脆弱，中國大陸成長也明顯放緩，都衝擊我國的經濟表現。許多財經專家提出警告，「台灣的通膨比想像嚴重許多」，面對通膨的壓力，不動產勢必將成為資金的避風塘。

錢存銀行愈存愈薄

新台幣實質利率今年創下二○○八年金融海嘯以來，「負利率」最嚴重的紀錄，這意謂著「錢放銀行是愈存愈薄」。

目前央行公布的一年期存款利率是1.36%，惟主計處預估全年物價漲幅為1.93%，換言之，台灣實質利率是負0.57%，顯示民眾辛苦存錢利息所得，將被物價上漲「吃光光」，利息用來補貼物價漲幅都不夠，更何況明年利息要再被課健保補充保費。

當錢愈來愈薄的時候，房地產因具有「保值抗通膨」的特性，在國人普遍存有「有土斯有財」的觀念下，景氣越差越是要買房子保值、抗通膨。每當發生大的災難(如SARS)、或爆發金融危機時，大家都會看壞房地產市場，但如果你在這時候「逆勢操作」進入房市，長期來看，一定是撿便宜的好時機，因為通常景氣越差時，房市的議價空間會變大，民眾如果想等房價下跌再買房，將會坐失進場時機，後悔會來不及。

房價仍然居高不下

這二年來，政府實施打房政策，採取一連串措施包括信用管制、課奢侈稅、限縮房貸、提高豪宅稅率等來抑制房價上漲，使得房地產市場交易量萎縮，也讓不少民眾產生房價可能反轉的預期心理，但房價卻始終未見下跌。連央行總裁彭淮南在九月下旬赴立法院財政委員會進行「中央銀行業務報告」時都坦言，「房價仍然居高不下」。

台灣的房價會下跌嗎？根據台灣金融研訓院最新研究顯示，政府全力打房但相關措施目前沒有成效，如今全球主要經濟體的美國又推出QE3，預期資金會往貴重金屬、房地產和大宗物資移動，進一步推升物價上揚，市場普遍會有買房保值的預期心理，「預期未來國內房價還是會繼續走升」。

住展雜誌的最新調查也指出，在建商供應量增及各工地看屋來人組數增加的情況下，「住展風向球分數」九月暴增到安全復甦的「綠燈」，脫離長達四個月的谷底分數。

根據住展雜誌企研室資料顯示，美國聯準會推出QE3後，雙北市房價有續漲趨勢，台北市平均房價從第二季的七十三萬二千元，再上調到第三季的七十六萬元，漲幅三‧八％；新北市房價也從第二季的三十四萬九千元上揚到三十五萬七千元，漲幅為二‧二％。雖然不是每個行政區都漲，卻顯示台灣的房價仍在高崗上，「央行的打房政策對雙北市房價的影響十分有限」。

市場氣氛轉趨正面

今年九月世貿二館地上權招標案，由南山人壽以二六八億八八○○萬元得標，創下史上土地開發地上權權利金天價，並超越台北101大樓設定地上權開發案的決標權利金二○六億八千九百萬元。

九月下旬又有黑松釋出微風廣場旁一三四五坪停車場土地標售案，潤泰新以總價八十一億九千多萬元得標，換算每坪得標土地單價約六○九萬六千元，創下住三(二二五％容積率)土地，歷年標售最高價。

雖然台灣總體經濟前景仍不明朗，但由這些標案結果看來，有助於市場對於住宅信心偏多預期，長期的房價仍將呈上揚走勢。

巴克萊證券表示，從政策面來看，Q3央行理監事會議並未針對房市再提進一步的緊縮措施，有助於市場價格的維持，「預估明年的房市價格仍然趨穩」。

多家大型的房仲公司內部成交資料也顯示，全台九月的成屋交易量皆較八月上揚，成交量反彈力道來自美國QE3（第三輪貨幣量化寬鬆政策）題材帶動，開發商也積極高價買地，整體市場氣氛轉趨正面，建商推出的建案帶看量、來客數也增加二成左右，房地產市場買氣表現仍相當穩定。

房產成為保值利器

每當全球經濟出現疲軟現象時，各國端出救市的牛肉就是「貨幣寬鬆」，美國推出QE3資金寬鬆政策，印度韓國巴西等國家相繼降息，連負利率的日本也推出寬鬆政策，資金浪潮在全球湧現，導致熱錢到處跑，金融市場處於相對不穩定的狀態，民眾自然會將資金放在相對保值與具有增值空間的房地產上面，使台灣的房價「欲小不易」，整體房地產業第四季應該會比第三季更佳。

從二○○八年全球金融海嘯、去年歐洲債務危機以來，全球許多金融實業家及富豪都得到一個寶貴的經驗：投資金融資產的風險較大，優質房地產反而才是最佳保值增值的置產標的，全球熱錢游資正移轉到不動產市場。美國股神巴菲特認為，「現階段要挑選投資標的，房市比股市更值得投資」；華人首富李嘉誠也表示，未來通膨只會持續惡化，「多數投資標的往往存在風險性高的潛在因子，只有買不動產才能對抗通膨」。

美國第三輪貨幣量化寬鬆政策(QE3)所帶來的熱錢效應，為台灣房地市場第四季的價平量穩奠定基礎，而大型建商及保險業者不斷進軍商辦大樓和土地交易，頻創新高價，也炒熱了房市行情。在兩岸交流愈來愈密切下，台灣房市的前景可望審慎樂觀。

此時進場不怕套牢

但是，有人擔心目前國內的失業率居高不下、出口率持續負成長、薪資結構水準倒退，部分的廠商甚至實施無薪假，都直接衝擊民眾荷包，影響消費信心，面板、DRAM、LED與太陽能四大產業也還無法很快擺脫生產過剩情況，整體景氣仍未撥雲見日，最壞的日子看來似乎是還沒有過去，在此時進場買房會不會被套牢？

這個問題可以從幾方面來看，首先，央行打房的動作不斷，壓低投資客貸款成數，限縮建商土建融資，接著又有奢侈稅等，但房價並未下跌，顯示市場利空消息已經逐漸鈍化，且房價本身具有「易漲難跌」特性，在利空鈍化下，形成房價利空不跌的現象。

其次，油電雙漲再加上物價上揚，強化了民眾抗通膨保值危機感，歷經金融風暴後，許多民眾逐漸意識到「保值、抗跌」的觀念，擔心多年積蓄被通膨吃掉，認為不動產是抗跌保值最佳的工具，只要符合需求就會勇於出價嘗試，買屋選對區位，一定可以享受到房地增值的利益。當市場普遍存有「買房保值」的意識時，你想，房價還可能會再大幅下跌嗎？

房價已經回不去了

根據房仲業者所做的「第四季購屋趨勢調查」，有五成民眾看漲未來三個月房價，近六成民眾看漲未來一年房價，顯示市場買氣逐漸回升，多數民眾對房價回不去已有相當認知，而美國QE3就如同一劑強心針，資金行情可望帶動第四季房市。

由於市場資金豐沛、利率仍低，未來兩岸關係將進一步發展，馬總統在國慶致詞時表示，「將放寬陸企與陸資登台」，這些都將成房市活水。

財政部在十月八日公布九月的出口金額二七一點七億美元，創近十四年的新高，終結「連續六個月的衰退」，雖然單月的成長並不代表台灣經濟會大幅彈升，但至少顯示經濟情勢逐漸回穩。

再來看另一個報告，世界銀行在十月八日發表「東亞與太平洋數據監測報告」指出，東亞與太平洋地區的國家 (按：包括台灣在內) 因國內需求旺盛及各國採取的刺激經濟措施，明年的經濟看好，「此區域的經濟成長幅度將高於全球其他地區」。

買房可以打敗通膨

這些數據和報告說明了一件事：「台灣經濟正從谷底回升」。而經濟一旦好轉，房市還會差嗎？現在經濟不景氣時候若不進場買房，等到明年的房市價格趨穩，甚至出現漲升情勢，你可能會買不到比較便宜的房子了。

就算此時進場買房被套牢，但從長遠來看，買房子絕對可以打敗通膨，達到保值及增值的效果。房仲業者曾做過一項研究顯示，在七○年代初就買房子的人，若長期持有到現在，房產最高增值幅度更可高達四十五倍以上，即使到了八○年代才買房，房產最低的增值幅度也有一‧六倍。

七○年代初期台灣經濟開始起飛，就碰上能源危機，造成通膨，有不少人買房保值抗通膨，當時在台北市買一間三房兩廳的公寓還不到一百萬元，如果是長期持有到現在，這期間儘管房地產景氣有高低起伏，但現在這樣一間老公寓扣掉通膨後，還享有好幾十倍的增值空間，當時買房子的錢不但沒有被通膨吃掉，還有很大的賺頭。

好的房屋易漲難跌

房地產是保值的東西，不過，前提是要在好的地點，買對好的房屋，才有易漲難跌的效應，長期看來才會增值，具有抗通膨的效應。

民眾要有個正確的觀念，買房地產與買賣股票一樣，不可能買在最低點，也不可能賣在最高點，所以只要能做好財務規劃，挑選生活機能與交通完善的建物標的，景氣越差越是要買房子保值、抗通膨，面對房地市場上公開標售不斷寫下新高，顯示房地產價格將會持續堅穩，房價跌價的空間並不大。

在經濟不景氣的年代，當大家都看壞房地產市場時，這時候「逆勢操作」大膽買房的人，將會是最大的贏家。

資料來源:住展房屋網 – 2012年11月7日 下午2:13