三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

撰文 / 太平洋房屋　

太平洋房屋表示，行政院主計處預估100年國內經濟成長率為5.06%，另下半年經濟成長率約為4.5%，全球經濟成長率預估為3.4%。在整體經濟穩定發展情勢下，2011年下半年的房產趨勢，從政府政策面、市場資金與利率面、消費面(消費者信心)及交易面、市場供給面、景氣面等來看，再加上年底為購屋旺季及百年結婚潮因素下，預期應會呈現平穩發展現象。

一、政府政策面:

1.ECFA之簽定，主要用意是進一步增進中國與台灣之雙方的貿易與投資關係，建立有利於兩岸經濟繁榮與發展的合作機制)，自2011年1月1日正式生效，對台灣房市之店面、土地與商辦產生許多利多，商用不動產行情看漲。
經濟部預估大陸關稅將因此降低約295億元新台幣，國貿局預估，市場商機一年達新台幣29兆元。在經濟成長方面，GDP將成長0.4%(約增549億元)，整體產值增加0.86%(約增1900億元)，增加淨6萬個就業機會。

2.陸客自由行:陸客自由行政策，政府2011年6月28日開跑，若推動順利的話，一年估計有近270萬人來台。一年最少可創造90~190億新台幣商機，可能產生和香港同樣效應(人潮聚集的店面、旅館與辦公大樓，只要有穩定租金收入的商用不動產，都後勢看漲)；可參考香港2003年確定實施CEPA與自由行之經驗(如附圖:物業售價指數趨勢圖，2003年起房價全面上揚，除2008年遇金融風暴下跌外，2010與2011年均又上漲)。

3.內政部積極規劃社會住宅，提供中低收入戶、青年學子或單身者租用，已選定的五處基地，分別座落在台北市萬華青年段、松山寶清段、新北市三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，將規畫興建1661戶，面積合計三萬多平方公尺。另有內政部興建合宜住宅(1).機場捷運A7站(銷售約3960戶) (2).新北市板橋浮洲與經建會擬推出現代住宅。

4.優惠房貸: (1)2010年12月1日財政部推出青年安心成家購屋優惠貸款，現申請條件放寬為20歲以上，並取消2000億的貸款總額度限制。2011年7月5日至8月15日可開始申請內政部220萬住宅購屋補貼。(2)100年5月12日，政府為實現居住正義多元安居措施，推出優惠房貸，內政部辦理的「青年安心成家方案」(預定100年9月辦理)、「整合住宅補貼資源實施方案」與財政部辦理的「青年安心成家方案第二案」，可合併使用，實施期限至101年底，最高可貸到720萬元，貸款年限最高達30年。

5.央行6月30日召開理監事會議，決議從7月1日起調高重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升半碼，0.125個百分點，這是央行從99年6月24號啟動升息以來，連續第5次調升三大利率各半碼，以調整抗通膨的壓力。

二、市場資金與利率面:

1.央行之國內金融數字，被視為股市資金動能的M1B(日平均)，2011年6月份年增率達8.06%，金額有11.4159兆元，代表市場資金仍充裕。

2.另2011年6月個人及企業活期性存款金額為10.3759兆元，年增率為7.2%(比2010年6月的9.6790兆元，13.02%年增率，明顯下降許多，間接可了解資金可能向外轉出投資)。

3.目前利率也算低(五大銀行:台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及台灣土地銀行1年期平均存款利率為1.36% ，2011/5五大銀行購屋貸款利率為1.826%) 。

三、消費面(消費者信心)及交易面:

1.而央行也統計消費者貸款2011年5月較4月增加約35.70億元，達到6.909880兆元【其中2011年5月購置住宅貸款為5.237174兆元，再創歷史新高(因政府釋出政策性優惠房貸所致)，較4月多出119.60億元，成長約0.23%，顯示購屋仍活絡 】。

2.2011年1-5月全台建物移轉棟數有169,349棟，比2010年1-5月 165,567棟，成長約2.284 % 。

3. 2011年5月全台建物移轉棟數有34,545棟，比2010年5月 36,097棟，減少約4.299% 。

4. 2011年5月全台建物移轉棟數有34,545棟，比2011年4月 30,275棟，成長約14.10% 。

四、市場供給面(總家戶數v.s住宅存量與住宅供給率):

全台至2010年第四季為止，政府最新統計資料，若以房屋稅籍做為計算基準，台北市與高雄市、縣之住宅供給率均低於100%，分別為88.57%、95.77%、96.72%，供不應求的戶數分別有112,182戶、24,812戶、14,195戶，仍以台北市供給缺乏最多戶。

五、景氣面:

1.經建會2011年6月27日公布5月景氣燈號，連續3個月亮綠燈，領先指標終止連續17個月下跌、轉呈上升，顯示台灣景氣復甦力道有止穩翻揚跡象。

2.2011年1~5月 全國土增稅稅收(352.92467億元)較2009年同期(315.07881億元)，成長約37.84586億元，成長幅度達12.01 % ，而2011年1-5月全國契稅稅收(57.98154億元)，較2009年同期(56.17052億元)，成長約1.81102億元，成長幅度達3.22%，表房市交易穩定。

資料來源: 撰文 / 太平洋房屋　

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