三峽/樹林北大特區房地產達人-郭億明

房市資金行情連鎖效應─二、三線區房價 最近漲很大

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】根據住展雜誌觀察，由豪宅帶頭開始，房價飆漲快速的大台北市區，最近漲勢雖有暫歇的趨勢；但相較之下，外圍二、三線區域，近一年餘的房價漲勢反而未能稍歇。是什麼因素，形成如此特殊的現象？

上月央行發布的年度《金融穩定報告》中，罕見地特別提到房市端，警告一旦『房價反轉』，不動產授信風險增加，將造成嚴重問題。不過截至今年上半年止，尚無任何房價翻轉下修之跡象。

說起房價飆漲，多數人會想到稍早大安森林公園旁「勤美璞真」，傳出頂樓成交價逾三百萬一坪，再度引來央行總裁關切的消息。其實近月北市新建案所推產品，仍持續走高單、高總價路線；不過整體而言，市中心房價漲勢已稍有趨緩，上述消息後來也被證實是空穴來風；但已導致業者更加低調，像強銷中的「松江1號院」或皇翔信義計畫區F4案「御琚」，都不願對外宣佈牌價。

二三線區 最近漲很兇

原本是全北市最低價的社子地區，近一年餘跟漲非常明顯。不過場景換到外圍，則情況是大不同。先看台北市幾個原本的二線區，如南港、北投、文山及大同等區，現在可能都不能再用相對低價描述之。

南港方面，去年底推出的忠孝東路五段都市更新案，宣稱成交價都是要百萬起跳，南港公園旁也將出現開價一百萬一坪的新案。今年底前，大同區南京西路圓環附近，將出現開價破百萬的新案。北投現在扣除關渡及復興崗一帶之外，推案牌價動輒七字頭以上，文山區只剩政大周邊還看得到四字頭開價。

新北市這邊也不遑多讓。台北東側的汐止，去年底到今年初，包含樟樹灣及大同路市區一帶，無論新案、舊案，牌價都跳空調高到四十萬／坪以上；才不過一年前，該區行情還在三字頭以下。

再轉到南邊的新店安坑，該區約一年多前行情還在二字頭；不過根據本刊了解，今年下半年將推新案，開價都將站上四字頭大關，漲勢同樣兇猛。

沿著二高來到中和，當地去年的行情約三十多萬／坪，不過年初建商遠雄自辦重劃區造鎮系列案，一口氣開出六字頭區域天價，剛推出的二期，更是每戶總價都上億，為新北市首例。受此高價拉抬，原本行情至多三字頭的北側板橋埔墘地區，新案都跟著起舞，開出五字頭當地新天價；行情原為中和相對低檔的積穗地區，年初也已出現開價破四字頭的案例。

五股泰山鶯歌 價格跳漲

遠雄華中橋畔自辦重劃區，推案訴求北市客，單、總價都創區域新高，也造成周邊明顯跟漲。 大台北北區，戲碼也很精采。一般最受注意的，是綠山輕軌捷運剛定案的淡水；不過單價相對較低的淡海新市鎮，行情也才準備上攻二字頭，漲勢還算溫和。淡水河右岸這邊，漲勢則較為明顯。

去年初都還找得到一字頭行情的五股，先隨三重、新莊上漲，行情迅速站上二字頭。一年後，號稱台灣最大自辦重劃區出現首宗推案，開價立刻跳空拉到三十萬／坪以上，銷售初期成交價還可見二字頭，但後期則已逼近三十萬大關；剛推出的二期，成交當然順勢三字頭起跳，一年內漲幅同樣驚人。

至於先前的焦點區新莊，近一年當地交投降溫、漲勢稍歇，但並沒有影響周邊區域跟漲的態勢或速度。去年此時掀起漲勢的是下新莊，區域行情從原本二十出頭萬一下跳漲到三十萬／坪以上。今年則換成新莊、泰山交界的塭仔圳重劃區，稍早終於出現首宗房市推案(屬泰山)，牌價也是直接開上四字頭，和泰山以往一般行情相較，只能用三級跳形容。

同樣是先前外界目光焦點的林口新市鎮，因為當地房價從二十萬出頭一坪，一下三級跳漲到三字頭，接著很快就有四字頭開價個案出現。不過今年以來，好戲從中山高這一邊換到二高這邊，因為三峽及鶯歌的漲勢『輸人不輸陣』。

今年林口漲勢趨緩，年初甚至傳出降價案例，北大特區這邊則紋風不動，周邊原本低價的舊市區及鶯歌更是跟漲上來；三峽舊市區原本行情為一字頭，但第二季當地新案卻直接開出二十六萬／坪牌價，且成交價最少還要二字頭。鶯歌市區則在今年初出現開價二十六萬／坪，刷新區域新高紀錄的大樓案。

建設利多 扮助力角色

上述這些明顯上漲區域，確實不少是和區域建設利多浮現有關，而且大都又是以捷運為最大因素。比如汐止這些開出高價的案例，幾乎都拿民生汐止線為漲價理由。中和方面則有剛動工不久的環狀線，淡水綠山輕軌捷運更是稍早剛剛定案的工程。

新莊就不用說了，重劃遠景加兩大捷運交會，堪稱近年題材最豐富區域。三峽及鶯歌有交通部核定，剛送交經建會審查的三鶯捷運線，安坑也有安坑線之規劃。桃園八德除了兩大重劃區塊外，肯定和剛被列為優先推動的桃園捷運綠線八德路段有關。中壢市區及高鐵特區，則主要靠機場捷運及其延伸線之話題來支撐。

但有些利多因素，消費者也必須了解，未來的可行性與進度，像是淡海新市鎮或五股新市鎮，開發規模都很大，官方規劃時程也都拖得很長，很難不保證未來沒有變數。三環三線中被列入三線的民生汐止及安坑線，或因經費等因素，近一年都沒有新進展，但沿線房價卻是最近才明顯上漲，這和官方宣佈加速推動的時間點，也有明顯之落差。

亦是三線之一、三鶯地區當地最重要的交通規劃三鶯線，則情況稍好；去年底大選期間，交通部長宣佈拼一○三年底動工。因此北大特區受到激勵，房價又再往上提升；雖三鶯線鶯歌段經過的是鳳鳴地區，但先出現跟漲現象及創新天價案的卻是市區。

再看八德綠線，也和三鶯線息息相關；綠線要真正發揮功能，也就是和大台北捷運路網相連，如無三鶯線，則不過是桃園境內一段區域軌道交通而已。尤其該路線並沒有行經大湳市區，但已先站上二字頭的，卻是廣豐自辦重劃區。

由於有明確的完工通車時程，機場捷運成為引進台北市客源的重要管道，進而造就林口驚人價量漲勢。不過今年林口降溫，距離(台北)更遠的桃園高鐵特定區，漲勢卻仍還在繼續。

資金推擠現象 抬升房價

從以上概述可知，利多題材應該算是錦上添花，不是這些區域最近房價快速上漲的最主要因素。套個最近案場銷售人員透露的實況，答案其實昭然若揭：「在地消費者一聽到(高檔)價錢就離開的情況算是常見，但是外地來的，特別是台北客，是眼睛都不眨一下就下手，或者直說很便宜…」

這樣的說法，正點出了近期二、三線區房價快速上漲的關鍵因素。就當地以往行情論，最近新推案的價格的確拉高、上漲許多，超出在地消費者的認知；但是同時間，經濟力更強的外地客進入卻能接受，因為在他們眼中，這所謂的高價，仍是『相對低價』；尤其一旦成交，就會成為所謂行情，接著其他推案乃至中古屋物件，肯定將跟進調漲。

因此，從資金熱錢競逐、拉高精華區物件價格，接著周邊一般產品跟漲，結果原本買得起市區房產的消費者，瞬間變得無力負擔，加上近十年薪資水準實質倒退，央行又祭出選擇性信用管制，都進一步加速了推擠現象，無論目的是自用或投資。

這些被漲上去的高價往外推擠的消費者，見外圍區域房價相對低，當然較能接受；如果該區具發展前景(如重劃或交通)，還會吸引為數不少的投資客卡位。最後，就形成了該區房價跟漲之現象。這是最近這些二、三線區域快速上漲的根本因素，更是這幾年台灣房市的具體縮影。

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資料來源:「住展房屋網」www.myhousing.com.tw